Immobili sul mercato con il «bollino»

Dal 6 giugno, il certificato energetico (l’Ace, ovvero attestato di certificazione energetica) è stato sostituito dall’Ape (acronimo di attestato di prestazione energetica). L’obiettivo è quello di uniformare la normativa interna italiana in tema di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall’Unione europea, che prevedono, ad esempio, il monitoraggio dei consumi anche per la climatizzazione estiva. Ma non si tratta solo di un cambio di nome. A differenza del vecchio Ace, il nuovo Ape, regolato dal Dl 63/2013:
– è rilasciato nella forma della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, con la conseguenza dell’applicabilità al certificatore delle sanzioni penali (articolo 76, Dpr 445/2000);

– deve essere redatto con nuove modalità di calcolo. Tuttavia, in attesa di quest’ultime, nel periodo transitorio i nuovi Ape sono allestiti sulla base delle linee guida approvate con Dm 26 giugno 2009, come integrate dalla legislazione regionale, se emanata (si veda l’articolo alla pagina successiva);

– l’Ape dura dieci anni dal suo rilascio, a meno che l’unità immobiliare subisca interventi tali da modificare la sua classe energetica. La durata decennale è peraltro subordinata al rispetto delle norme sui controlli di efficienza energetica degli impianti termici (a tal fine è previsto che i libretti di impianto siano allegati all’Ape) perché, in caso contrario, l’Ape perde efficacia con il 31 dicembre dell’anno in cui è prevista la prima scadenza dei controlli non rispettata. La tabella di marcia dei controlli è indicata nel nuovo Dpr 74/2013 in vigore dal 12 luglio.

Il vecchio Ace non va del tutto in pensione: la nuova legge precisa che l’obbligo di dotare l’edificio di un Ape non sussiste «ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE». Pertanto, chi ha in mano un Ace rilasciato fino al 5 giugno 2013, non scaduto (durava vent’anni, ma è presumibile che la sua durata sia ora implicitamente ridotta a dieci anni, per allinearsi con l’Ape) e ancora in corso di validità (non lo sarebbe ad esempio se l’edificio per cui l’attestato è stato rilasciato è stato sottoposto a una notevole ristrutturazione) può tranquillamente continuare a utilizzarlo.

L’Ape deve essere rilasciato:

al termine dei lavori e a cura di chi li ha effettuati, per gli edifici di nuova costruzione o oggetto di lavori di ristrutturazione importanti (e cioè con interventi su oltre il 25% della superficie dell’involucro del l’intero edificio);
dal proprietario dell’immobile, in caso di vendita o di locazione a un nuovo locatario (o, come prevede un emendamento inserito nella fase di conversione del decreto, anche in caso di cessione a titolo gratuito).
Il proprietario deve rendere disponibile l’Ape al potenziale acquirente o al nuovo locatario fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse (e cioè, ad esempio, alla stipula del contratto preliminare). Invece, in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o il locatore deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e dovrà produrre l’Ape nella fase di richiesta dell’agibilità.
Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione deve inoltre essere inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’Ape, in ordine all’attestazione della prestazione energetica degli edifici.

La prestazione energetica dell’immobile è peraltro rilevante anche prima della stipula di questi contratti: gli annunci di vendita o di locazione (su qualsiasi mezzo di comunicazione) devono riportare «l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».

10 anni

Durata dell’Ape

Ma la documentazione è da rifare se mancano i check sugli impianti

Passo dopo passo

01
Anche l’annuncio deve contenere l’«indice di prestazione»

Gli annunci immobiliari per vendere o affittare un immobile devono riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare

La novità è che l’omissione di queste informazioni è ora punibile con una sanzione amministrativa a carico del proprietario che va dai 500 ai tremila euro. Il decreto non chiarisce a chi spettano i controlli e le sanzioni
02
Per gli affitti informazioni chiare già all’inizio delle trattative

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio anche per gli immobili da affittare.

Il proprietario deve renderlo disponibile già all’avvio delle trattative e consegnarlo al termine

Nel contratto di locazione va inserita una clausola con cui le parti si danno atto di aver ricevuto le informazioni sui consumi dell’immobile e la documentazione, comprensiva dell’attestato

03
Nell’atto di acquisto la dichiarazione per la consegna del certificato

Il proprietario deve mettere a disposizione l’attestato di prestazione energetica, già all’avvio delle trattative Secondo la normativa nazionale il proprietario deve consegnare l’attestato all’acquirente e questo adempimento va indicato nel rogito

In caso di edifici in costruzione l’attestato va consegnato insieme alla dichiarazione di fine lavori

04
Le procedure seguono le disposizioni regionali

Il nuovo certificato energetico (Ape) tiene conto anche dei consumi per il raffrescamento estivo. Vale dieci anni a meno di pesanti ristrutturazioni o mancati controlli sugli impianti

In Liguria, Lombardia, Valle d’Aosta, Emilia Romagna e nelle province di Trento e Bolzano continuano a prevalere le regole locali per il rilascio del certificato energetico, le sanzioni e le procedure

05
«Multe» salate per i soggetti che ignorano l’adempimento

In caso di mancata consegna dell’attestato nelle compravendite per il proprietario o il costruttore scatta una sanzione da tremila a 18mila euro

In caso di mancata consegna dell’attestato nelle locazioni la sanzione va da 300 a 1.800 euro

Per il progettista che redige un attestato non conforme la sanzione va dai 400 ai 7.200 euro